• Come dare casa in affitto, tutte le tipologie contrattuali

    Normativa, agevolazioni, tassazione. Canone libero o concordato. Possibile uso transitorio: da uno a 18 mesi

    03/09/2015 Autore: www.leggo.it

    Come dare casa in affitto, tutte le tipologie contrattuali

     
       
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    di Giorgio Sbordoni

    Normativa, agevolazioni, tassazione. Canone libero o concordato. Possibile uso transitorio: da uno a 18 mesi   
    La Legge 9 dicembre 1998 n. 431, che regola la locazione degli immobili, ha abolito la cosiddetta legge sull’equo canone, che notoriamente obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito, dando così luogo ad un regime nel quale sussistono principalmente due tipologie di contratti: i contratti a canone libero e quelli a canone concordato o concertato. Questi ultimi, a loro volta, possono essere ad uso abitativo, ad uso transitorio o ad uso studenti universitari. Queste tipologie contrattuali si differenziano, oltre che per una diversa disciplina, anche per il diverso trattamento fiscale.
    Contratti a canone libero
    “Questi tipi di contratti – ci spiega Marco Saraz, responsabile del Centro Studi Ordine Avvocati di Roma in materia di locazione e condominio e consulente Anaci – sono caratterizzati dal fatto che il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo liberamente determinato dalle parti”.Restano invece determinati dalla legge la durata minima del contratto che dovrà essere di 4 anni, rinnovabile per altri 4, e altri importanti aspetti, quali ad esempio le cause e le modalità di rinnovo dopo la scadenza o la possibilità di recesso del conduttore. “E’ importante precisare che non tutti gli immobili possono essere dati in locazione abitativa a canone libero. Sono tassativamente esclusi da questo tipo di locazione gli immobili di pregio, ossia quelli vincolati, accatastati come A/1, A/8, A/9, per i quali vale la disciplina del codice civile; gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica, le cosiddette “case popolari”; quelle di villeggiatura, adibite a foresteria o per usi transitori; gli immobili che non costituiscono abitazione, come i garage, le cantine e altri”. La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni. Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”. “In pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto”, dichiara l’Avvocato Eleonora Di Palma, del Centro studi Cons. Ord. Avv.ti in materia di locazioni. Dopo tale periodo si può rinunciare al rinnovo del contratto mediante comunicazione da inviare con lettera raccomandata entro il termine di sei mesi dalla scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si intenderà rinnovato alle medesime condizioni. Viene determinata per legge anche la forma del medesimo accordo contrattuale, che deve essere scritta, pena la nullità e l’inefficacia dello stesso”.
    Canone concordato
    È la vera innovazione introdotta della legge numero 431/98 e prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione in cui la durata del contratto, il valore del canone ed altre condizioni contrattuali non vengono stabiliti tra le parti individuali ma tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e dei conduttori, di concerto con le istituzioni interessate. Questi tipi di contratti si caratterizzano quindi per l’esclusiva utilizzazione di particolari schemi e formulari contrattuali approvati dalle suddette associazioni di categoria, così come previsto dall’art. 4bis della l. n. 431/1998. “Il canone non è libero ma compreso tra un minimo e un massimo, secondo le fasce stabilite dall'accordo territoriale tra le associazioni sindacali di categoria e il Comune, sulla base delle zone in cui è suddiviso il territorio comunale e delle caratteristiche dell'appartamento”, ci spiega Marco Saraz. “Questo tipo di contratto può essere applicato unicamente agli alloggi che si trovano in uno dei comuni definiti ad ‘alta densità abitativa’. È importante precisare che il canone in questo tipo di contratti non può essere incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel medesimo accordo. L'alternativa, molto rara, è la risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la conclusione di un nuovo contratto”. Tra i contratti a canone concertato ci sono quelli ad uso abitativo. “Il contratto di locazione abitativa agevolata ha una durata di 3 anni, al termine dei quali, se le parti non decideranno diversamente, si rinnoverà automaticamente per altri 2”, dichiara Eleonora Di Palma. “Il locatore potrà recedere dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi solo al termine dei primi 3 anni di contratto e solo prima dell’inizio dei successivi 2, e per farlo dovrà tassativamente rispettare le clausole fissate per questa tipologia di contratto, ovvero solo nel caso in cui abbia necessità di adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto per uso personale suo o dei familiari o per ristrutturare o vendere l'immobile”. Al termine della proroga biennale il locatore potrà dare disdetta con lettera raccomandata AR con almeno 6 mesi di anticipo sulla scadenza. In mancanza di tale disdetta il contratto si intende rinnovato alle medesime condizioni. L'inquilino può interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento per giustificati motivi, purché informi il locatore, con lettera Raccomandata AR, almeno 6 mesi prima.
    Uso transitorio
    Si differenzia dagli altri per la durata, che va da uno a 18 mesi È utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Il locatore concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile per abitazione dietro pagamento di un corrispettivo. L’esigenza transitoria deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso. In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4+4 anni.
    Cedolare secca
    È un particolare regime fiscale introdotto dal d. lgs n. 23 del 14.3.2011, che può essere adottato dal locatore nel caso di stipula dei contratti di locazione in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario. Se si sceglie questo regime, il proprietario si trova ad assoggettare il reddito derivante dal canone di locazione ad un’imposta che prevede un prelievo fisso del 21%, per i contratti a canone libero (durata di anni 4 rinnovabile per uguale periodo) o del 19% per i contratti agevolati.

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